Die Abschaffung des Eigenmietwerts – was bedeutet das für Mietende und Eigentümerinnen und Eigentümer?

Auf den ersten Blick scheint die geplante Abschaffung des Eigenmietwerts nur Wohneigentümerinnen und -eigentümer zu betreffen. Schliesslich entfällt für sie die Steuer auf den fiktiven Mietwert der eigenen Immobilie. Gleichzeitig können jedoch Hypothekarzinsen und Unterhaltskosten nicht länger abgezogen werden.

Doch die Reform reicht deutlich weiter: Auch Mietende sowie Besitzende von Renditeliegenschaften sind betroffen. Der Grund liegt im Schuldzinsabzug, der künftig in seiner bisherigen Form nicht mehr bestehen bleibt.

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Aktuelle Situation: Bislang gilt die einfache Regel, wer Schulden hat – ob aus einer Hypothek oder einem Privatkredit – darf die Zinsen in der Steuererklärung abziehen. Ausnahmen bestehen nur beim Leasing. Der Abzug ist auf 50’000.- Franken plus den Vermögensertrag begrenzt. Damit konnten auch Personen ohne grosses Vermögen Schuldzinsen abziehen und so ihre Steuerlast teilweise erheblich senken.

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Die geplante Änderung: Mit der Reform wäre Schluss damit. Mieterinnen und Mieter ohne Immobilien verlieren den Abzug vollständig. Eigentümerinnen und Eigentümer von Renditeliegenschaften dürfen Schuldzinsen zwar weiterhin abziehen, jedoch nur noch anteilig – je nach Zusammensetzung ihres Vermögens.

Die Eidgenössische Steuerverwaltung erklärt dazu:

«Der Schuldzinsabzug wird künftig auf den Teil des Vermögens beschränkt, der auf vermietete oder verpachtete Immobilien entfällt.»

(Quelle: NZZ, 23.08.2025)

Ein Beispiel verdeutlicht die Tragweite: Wer insgesamt 10’000.- Franken an Schuldzinsen zahlt und neben selbstgenutzten Immobilien auch eine vermietete Wohnung besitzt, darf diese künftig nur noch teilweise geltend machen. Liegt die Quote der vermieteten Objekte am Gesamtvermögen bei 38,1 Prozent, können lediglich 3’810.- Franken abgezogen werden. Das steuerbare Einkommen steigt entsprechend – und damit auch die Steuerrechnung.

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Wer ist besonders betroffen?

• Mieterinnen und Mieter: Sie können künftig gar keine Schuldzinsen mehr abziehen. Wer etwa Konsumkredite oder ein kreditfinanziertes Wertschriftendepot besitzt, muss mit höheren Steuerbelastungen rechnen.

• Private Vermietende: Sie verlieren den vollen Abzug und sind künftig durch die Quote eingeschränkt.

• Eigenheimbesitzende: Für sie gleicht der Wegfall des Eigenmietwerts die Kürzungen beim Schuldzinsabzug teilweise oder ganz aus. Je nach Hypothek und Zinsniveau könnten sie sogar profitieren.

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Die geplante Abschaffung des Eigenmietwerts verändert die steuerliche Landschaft in der Schweiz weit über das Wohneigentum hinaus. Mieter mit Schulden sowie Vermieter von Renditeobjekten müssen mit Mehrbelastungen rechnen. Für Eigentümerinnen und Eigentümer kann die Reform hingegen je nach individueller Situation neutral oder sogar positiv ausfallen.

Gerade in dieser Übergangsphase lohnt es sich, die persönliche Situation genau prüfen zu lassen: Wie verändert sich meine Steuerbelastung? Soll eine bestehende Finanzierung angepasst werden? Und gibt es alternative Optimierungsmöglichkeiten?

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Beratung & Ausblick: Ich begleite meine Kundinnen und Kunden seit vielen Jahren bei genau diesen Fragen – von der Pensionierungs- und Finanzplanung bis hin zu steuerlichen Optimierungen. Wenn Sie wissen möchten, wie sich die Eigenmietwert-Reform konkret auf Ihre Situation auswirken könnte, stehe ich Ihnen gerne für ein persönliches Gespräch zur Verfügung.