Abschaffung des Eigenmietwerts – was bedeutet das konkret?

Am 28. September 2025 hat die Schweizer Stimmbevölkerung mit 57,7 Prozent Ja-Stimmen und einem Ständemehr die Abschaffung des Eigenmietwerts beschlossen. Das neue System soll frühestens 2028 in Kraft treten – Zeit genug, um sich vorzubereiten und sinnvolle steuerliche Massnahmen zu prüfen.

Was ist der Eigenmietwert – und was ändert sich?

Der Eigenmietwert ist ein fiktives Einkommen, das Hauseigentümer für ihr selbstbewohntes Objekt versteuern müssen. Im Gegenzug können sie Schuldzinsen und Unterhaltskosten abziehen. Mit der Reform entfällt dieser fiktive Mietwert, gleichzeitig aber auch die entsprechenden Abzugsmöglichkeiten.  Künftig können nur noch Kantone über Ausnahmen entscheiden, etwa für energetische oder denkmalpflegerische Sanierungen. Damit wird die steuerliche Behandlung von Wohneigentum stärker vom Wohnkanton abhängen.

Auswirkungen auf den Kauf

Für Käuferinnen und Käufer wird die Finanzierung künftig weniger steuergetrieben: Schuldzinsen sind nicht mehr abzugsfähig, weshalb hohe Hypotheken an Attraktivität verlieren. Banken rechnen daher mit mehr Eigenkapitalanteil und schnellerer Amortisation.  Um den Einstieg ins Eigenheim zu erleichtern, bleiben in den ersten zehn Jahren nach dem Erwerb befristete Schuldzinsabzüge möglich – für Ehepaare bis 10’000 Franken im ersten Jahr, für Einzelpersonen bis 5’000 Franken, danach sinkend.  Langfristig profitieren Käufer mit tiefer Verschuldung oder Familien, da ihr steuerbares Einkommen ohne Eigenmietwert tiefer ausfällt.

Auswirkungen auf Eigentum

Wer seine Hypothek weitgehend amortisiert hat – häufig ältere Eigentümer – kann sich auf spürbare Steuererleichterungen freuen. Je nach Kanton und Belehnung sind Einsparungen von mehreren Tausend Franken jährlich möglich.  Schwieriger wird es für Eigentümer sanierungsbedürftiger Altbauten: Ohne Abzugsmöglichkeiten verteuern sich grössere Renovationen erheblich (kein Steuerabzug mehr möglich). Energiesparmassnahmen können zwar weiterhin auf kantonaler Ebene gefördert werden, auf Bundesebene entfällt diese Möglichkeit aber.

Auswirkungen auf Verkäuferinnen und Verkäufer

Die Abschaffung des Eigenmietwerts dürfte den Markt zweiteilen: 

• Neue oder sanierte Immobilien gewinnen an Attraktivität und Preisstabilität.

• Altbauten mit Sanierungsbedarf geraten unter Druck, da Käufer Renovationskosten künftig nicht mehr steuerlich abziehen können. 

Für Zweitwohnungen in Tourismusregionen besteht zudem das Risiko zusätzlicher Objektsteuern, mit denen Kantone Einnahmeausfälle kompensieren.

Renovationen jetzt planen – Übergangszeit nutzen

Noch können Unterhalts- und Energiesparmassnahmen von den Steuern abgezogen werden. Nach Inkrafttreten der Reform entfällt diese Möglichkeit weitgehend.  Es lohnt sich daher, Sanierungen und energetische Modernisierungen (z. B. Heizung, Dach, Fenster, Isolation oder Solaranlagen) in den nächsten 1-3 Jahren vorzuziehen. Neben tieferen Energiekosten können Eigentümer so ein letztes Mal von steuerlichen Vorteilen profitieren.

Fazit

Die Abschaffung des Eigenmietwerts schafft mehr Gleichbehandlung zwischen Mietern und Eigentümern, bringt aber auch neue Herausforderungen: 

• Vorteile für Eigentümer mit tiefer Verschuldung und gut unterhaltenen Objekten 

• Nachteile für stark verschuldete oder sanierungsbedürftige Immobilien 

• Handlungsbedarf bei geplanten Renovationen und Finanzierungen 

Meine Empfehlung: Nutzen Sie die verbleibenden Jahre bis zur Einführung der Reform, um Renovationen und Finanzierungen strategisch zu planen – und die aktuellen Abzugsmöglichkeiten optimal auszuschöpfen.